Можно ли продать квартиру в ипотеке? Способы, которыми вы воспользуетесь

Продать квартиру в ипотеке

Здравствуйте, друзья. На связи Сергей Иванисов с вечной темой ипотечного жилья. Новая статья будет интересна, в первую очередь, тем, кто не рассчитал свои финансовые силы и рад бы избавиться от купленной в кредит квартиры, да не знает, как это сделать. Можно ли продать квартиру в ипотеке, интересуется порядка 30% заемщиков, но не все они устали от кредитного бремени: у некоторых изменились жизненные обстоятельства, возросло количество членов семьи и возникла необходимость в приобретении более просторного или престижного жилья, ну, а некоторые хотят просто заработать на продаже ипотечной квартиры.

И в том, и в другом случае знание юридических нюансов просто необходимо: условия продажи, способы, возможность избавиться от жилья и долга максимально быстро и выгодно – этот список может оказаться слишком сложным для реализации неподготовленному человеку.

Нельзя просто так взять и продать жилье, обремененное налогом, поскольку финансовое учреждение-кредитор оценит подобные действия, как нарушение договора и может применить к недобросовестному заемщику санкции вплоть до лишения его жилья через суд.

Продажа по разрешению или при участии банка

Отмечу сразу, что легальных схем реализации жилья, обремененного залогом, в обход компании-кредитора не существует. Банк или дает разрешение на продажу, или непосредственно участвует в сделке.

При условии самостоятельной продажи ипотечного жилья заемщик имеет право лишь на поиск покупателя, который затем обратится в банковскую структуру и составит письменный договор о приобретении жилого объекта.

как продать квартиру в ипотеке

В некоторых случаях банки не доверяют заемщикам даже поиск нового претендента на ипотечное жилье, поскольку им невыгодны люди, способные погасить кредит досрочно, и они подыскивают клиента, который бы выплачивал долг, как и предыдущий – на протяжении многих лет с солидными процентами.

Также банк может отсудить квартиру у заемщика в случае:

  • определенной задолженности по кредитным выплатам;
  • порчи имущества;
  • утраты имущества по вине заемщика;
  • изменения технических характеристик помещения;
  • передачи заемщиком жилья третьим лицам.

Но не все так уныло в случае продажи жилья с согласия банка – это может быть совсем не проигрышный вариант, но только в случае соблюдения всех условий и нормативов.

Среди актуальных вопросов у заемщиков, утомленных ежемесячными выплатами: как продать квартиру в ипотеке, купленную на начальном этапе строительных работ, возможна ли подобная сделка? Большинство экспертов советует именно так и поступать, если хотите не просто избавиться от кредита, но и немного (или много) заработать на разнице стоимости между жильем на нулевом этапе строительных работ и практически готовой квартирой.

Почему люди продают ипотечное жилье, основные причины

Главная причина – я уже упоминал о ней – ипотека становится непосильным грузом, которого не выдерживает семейный бюджет.

При нынешней кризисной ситуации в стабильности не уверены даже долларовые миллионеры. Правда, у них и у людей, вынужденных покупать жилье в кредит, несколько разные представления о финансовой стабильности. Но все же – при оформлении ипотеки следует учитывать, что выплата долга растянется на длительный период, который может преподнести и неприятные сюрпризы в виде увольнения с работы, уменьшения количества продаж или проблемы с партнерами (для бизнесменов), понижения уровня доходов. Все эти риски нежелательны, но возможны – этого нельзя не учитывать.

Финансовое учреждение, выдавшее кредит, материальные проблемы заемщика вряд ли будут волновать – нет возможности платить вовремя, банк применит санкции, если и после этого заемщик не найдет возможности расплачиваться по ипотеке, отсудит жилье. Разумнее, на мой взгляд, не дожидаться такого поворота событий, а продать квартиру.можно ли продать квартиру в ипотеке

Еще одна распространенная причина, по которой человек начинает думать, а можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку – это личные обстоятельства. Перемена места жительства, женитьба или развод заставляют заемщика пересмотреть необходимость обременения залогом.

Менее распространено, но все-таки случается, когда купленное в ипотеку жилье теряет актуальность по причине недостатка пространства для значительно увеличившейся семьи или заемщик нуждается в более дорогостоящей квартире, чтобы подчеркнуть свой статус.

В таком случае можно воспользоваться одним из алгоритмов:

  1. Надежный – продать уже имеющуюся квартиру и взять ипотеку для покупки более просторного жилья.
  2. Рискованный – взять еще один кредит и выплачивать две ипотеки.

Второй вариант подходит для людей, уверенных в стабильности и постоянстве своих доходов, но и он возможен только с разрешения банка-кредитора.

Еще одна причина продажи – желание заработать на ипотеке. И такое возможно. И это вполне законно, но реально только лишь для людей энергичных, юридически грамотных и следящих за малейшими тенденциями рынка недвижимости.

Если недвижимость была куплена в долевом участии на ранней стадии строительных работ, то эксперты советуют подавать ее на заключительном этапе строительства, но до сдачи жилья в эксплуатацию – все эти нюансы оформления готового жилья намного хлопотнее и сложнее, чем простое переоформление договора.

Суть выгоды такой сделки в значительном изменении стоимости квартиры – вы продаете ее гораздо дороже, чем покупали и получаете возможность покрыть все ипотечные расходы и остаться при деньгах.

Как продать квартиру в ипотеке, все способы

Возможно ли продать квартиру, купленную в ипотеку, на определенном этапе сложного периода выплат задумывается каждый третий владелец жилья, обремененного залогом, но решается на этот шаг далеко не каждый: кто-то из страха лишиться крыши над головой, кто-то из нежелания потерять практически осуществившуюся мечту о собственном уголке.

Но если обстоятельства требуют продать жилье, и вы осознаете необходимость такого шага, то вы должны отдавать себе отчет и в том, что процесс продажи ипотечной квартиры не может быть простым, какой бы способ вы ни избрали.

Всего проверенных способов четыре, среди них можно выбрать самый оптимальный, хотя, повторюсь, сделки с ипотечным жильем простыми не бывают.

1. Досрочное погашение кредита (продажа квартиры за наличные)

Способ, не очень любимый банками, поскольку лишает их годовых, но очень выгодный для заемщика. Самое трудное в проведении сделки – найти покупателя, который согласился бы приобрести жилье, обремененное залогом.

возможно ли продать квартиру в ипотеке

Кстати, совет: при собеседовании с потенциальным клиентом открывайте все карты сразу, предупреждайте, что квартира под ипотекой, ведь если вы будете скрывать этот факт и выдавать будущему покупателю информацию по «чайной ложке», он подумает, что вы пытаетесь втянуть его в какую-то аферу и откажется от покупки.

Этапы сделки, следующие:

  • нотариальное оформление соглашения между заемщиком и покупателем и внесение суммы, необходимой для полного погашения кредита;
  • снятие долга и обременения с жилого объекта и визит продавца и покупателя в регистрационную палату для оформления купли-продажи;
  • в случае покупки квартиры до срока ее сдачи в эксплуатацию необходимо переоформление договора долевого участия (это – вместо купчей).

2. Продажа долговых обязательств (перезайм)

Владелец жилья, которое находится под залогом у банка-кредитора, вправе передать свои долговые обязательства другому лицу, если сам не справляется с ними.

Суть сделки такова: жилье остается под залогом, но кредит выплачивает уже совершенно другой клиент. Найти такого может сам заемщик, а может банковское учреждение. Требования к новому заемщику остаются теми же: наличие стабильного дохода и идеальная кредитная история.

Длительность процедуры перепродажи кредитных обязательств – не более 20 дней. Но этот вопрос интересует заемщиков-продавцов куда меньше, чем, то, каким образом может привлечь покупателя обремененная недвижимость и как продать квартиру, купленную в ипотеку, если каждому известны неприглядные нюансы выплат кредита.

На каждый товар есть купец – старинная пословица оправдывает себя до сих пор. Другое дело, где этого купца искать и как презентовать свой товар.

Вот что может понравиться потенциальному покупателю в ипотечной квартире:

  • удачное месторасположение;
  • низкая стоимость;
  • улучшенная планировка.

Безнадежных сделок не бывает, главное – показать недвижимость правильно.

3. Сделка через банк

Продать ипотечное жилье с помощью банка может каждый заемщик, если у него нет времени или желания лично присутствовать при сделке и заниматься ее подготовкой и проведением. Представители банка в таком случае сами ищут покупателя, оговаривают с ним условия и готовят документы. Заемщику остается лишь подписать документ о купле-продаже и забрать из банковской ячейки причитающуюся сумму, если таковая будет.

Сделка через банк – очень невыгодный вариант для заемщика, поскольку кредитор заинтересован лишь в возвращении своих средств и при выборе покупателя он не будет заботиться о поиске самого выгодного варианта для заемщика.

4. Самостоятельная продажа – не значит без ведома банка

Пока жилье находится в залоге, кредитор должен знать обо всех операциях, в которых участвует объект и полностью их контролировать. Даже если вы решили не доверять банку, а провести все этапы сделки – от поиска клиента до подписания соглашения – самостоятельно, то известить финансовое учреждение все равно придется.

Этапы сделки таковы:

  • покупатель, если его устраивает состояние и цена жилья, обращается к кредитору с просьбой о выкупе залога;
  • банк и покупатель составляют предварительный договор и заверяют документ нотариально;
  • покупатель вносит деньги в две ячейки – для банка и для продавца;
  • с квартиры снимают обременение;
  • куплю-продажу подтверждают в Росреестре;
  • представитель банка и продавец получают доступ к ячейкам.

Среди всех этих способов я желаю вам пользоваться одним – тем, который позволяет заработать. Живите в свое удовольствие, а не в кредит. Учитесь делать деньги вместе с моим блогом манимэйкера.

Оцените статью
Текст комментария

Комментариев нет, будьте первым кто его оставит