Как взять ипотеку без первоначального взноса в 2020 году?

Кредиты

Хотите приобрести новое жилье, но денег на первоначальный взнос нет? В этой статье мы разберем возможные способы выйти из этой ситуации.

Ипотека без первоначального взноса — возможно ли это?

Просто взять кредит на жилье и не платить своих денег — нельзя. В подобных предложениях есть свои подводные камни и риски. Например, вместо первоначального взноса банк требует в залог другое имущество, сертификат на материнский капитал или предлагает иные льготные программы кредитования.

Предложений по ипотеке без первоначального взноса от банков сейчас крайне мало, и их количество вряд ли увеличится. Это связано с тем, что банкам не выгодно идти на риск, а заемщики, которые не уплачивают первоначальный взнос, считаются «рискованными». Также по статистике именно в подобных кредитах заемщики чаще всего перестают платить взносы по ипотеке.

Из-за этого в подобных программах кредитования, как правило, гораздо выше требования к заемщику и выше процент по ипотеке. Также далеко не факт, что ипотеку вам вообще одобрят — здесь у каждого банка своя политика в выдаче кредита

А зачем банку нужен первоначальный взнос?

Для банка это в первую очередь гарантия того, что заемщик впоследствии вернет деньги банку. Также в случае «пропажи» заемщика банку придется выставлять недвижимость на продажу, и её цена будет ниже рыночной.

Поэтому банки требуют первоначальный взнос не менее 10% от стоимости жилья. В случае, если вы перестанете платить взносы по ипотеке, банк сможет возместить выданные вам средства и свои расходы на продажу вашего жилья.

Так какие есть варианты?

Так как купить квартиру чисто за кредитные средства по ипотеке не получится, есть несколько альтернативных способов, которые позволят взять ипотеку с минимальными вложениями или совсем без них.

#1 Ипотека без первоначального взноса, но с залогом недвижимости

Этот способ актуален в том случае, если у вас уже имеется какая-либо недвижимость, но вы хотите переехать в другую — например, из квартиры в частный дом или в другую квартиру по-больше.

В качестве недвижимости банк может принять квартиру, дом, склад, гараж, комнату или просто участок земли. Обязательно должна быть проведена независимая оценка недвижимости. Однако вы можете рассчитывать только на часть стоимости этой недвижимости — около 40-70%, редко 80%.

Например, у вас есть квартира стоимость 5 млн рублей. Вы можете рассчитывать на кредит без первоначального взноса в размере не более 4 млн рублей — скорее всего, он будет в пределах 3-3,5 млн рублей.

В редких случаях банки выдают кредит не под имеющуюся, а под покупаемую недвижимость. Но такие предложения еще более редкие, чем ипотека без первоначального взноса в целом. Как правило, такие предложения относятся к партнерским программам, когда у банка и застройщика есть определенное соглашение.

В некоторых случаях можно заложить не недвижимость, а, например, машину, долю в бизнесе, антиквариат и так далее. Но тогда это будет считаться потребительским кредитом с залогом, а не ипотекой.

#2 Потребительский кредит на первоначальный взнос

При этом способе вы обременяете себя сразу двумя кредитами — ипотечным и потребительским. То есть сначала берете в одном банке один кредит, и полученные деньги вносите в другой банк в качестве первого взноса по ипотеке и получаете ипотечный кредит.

Этот способ довольно рискованный из-за того, что первые несколько лет вы обязаны уплачивать сразу два кредитных взноса. Также увеличивается вероятность того, что банк откажет вам в выдаче ипотечного кредита за счет наличия незакрытого потребительского, который в любом случае придется получать перед ипотечным.

Этот способ может быть выигрышным, если потребительский и ипотечный кредиты берут два разных человека — например, муж и жена. Однако официального супруга банк считает созаемщиком и проверяет его кредиты в том числе, потому что в случае, если один из супругов перестанет платить кредит, обязательства перейдут к другому супругу. Поэтому этот способ действительно выигрышный тогда, когда кредиты берут два разных человека, без официального родства, но полностью уверенные друг в друге.

Иногда банки предлагают два кредита в одном — ипотечный на покупку недвижимости и потребительский «на ремонт». Последний можно использовать в качестве первоначального взноса. Но, как правило, условия в таких случаях жестче, а переплата — больше.

#3 Завышение стоимости жилья

Формальное завышение стоимости недвижимости — рискованно и, как минимум, не законно. Однако на практике это все же редко, но используется.

Например, квартира стоит 4 млн рублей. Вы договариваетесь с продавцом, что квартира якобы стоит 5 млн рублей, но по факту перечисляете ему только 4 млн. Взамен он дает вам расписку, что якобы получил от вас наличными 1 млн, а остальные 4 млн — в ипотеку. Банк думает, что вы молодец и заплатили первоначальный взнос 20% от суммы, и выдает вам 4 млн рублей в ипотеку, не подозревая, что это на самом деле, это полная стоимость жилья.

Причины, почему так делать не стоит:

  1. Для того, чтобы все получилось, вам потребуется нанимать компанию по оценке стоимости жилья. По факту они оценят её реальную стоимость, а не завышенную. Мало компаний пойдет вам навстречу и зависит стоимость квартиры, но если и пойдет, то это будет в десятки раз дороже.
  2. Сделку могут признать недействительной, и вы можете не только остаться без квартиры, но и попасть в тюрьму, так как в банке вы будете указывать и регистрировать заведомо ложные сведения.
  3. Продавец квартиры сильно рискует. Во-первых, если что-то пойдет не так, он будет обязан вернуть все средства, в том числе те, которых у него нет и не было — тот самый 1 млн рублей, который он якобы получил. Во-вторых, ему потребуется уплачивать подоходный налог с продажи квартиры с суммы, фактически большей, чем у него есть на самом деле.

В связи с отсутствием выгоды и наоборот рисками для продавца, этот вариант применяется очень редко. В еще более редких случаях на такой вариант идут застройщики. Однако в любом случае этот вариант нужно рассматривать в последнюю очередь.

#4 Материнский капитал или другая субсидия в качестве первоначального взноса

Первоначальный взнос в этом случае уплачивается не из ваших средств, а из субсидий. Но для этого вы должны быть участниками льготных программ от государства. Вот некоторые из них:

  • Материнский капитал. Некоторые банки соглашаются принимать сертификат в качестве первоначального взноса. Максимальный кредит рассчитывается исходя из стоимости приобретаемого жилья и требуемого размера первоначального взноса.
  • Программа «молодая семья». По ней можно получить субсидию от государства, которую можно использовать в качестве первоначального взноса. Размер субсидий и требования к участникам программы различны в разных регионах.
  • Социальная поддержка учителей, медработников и ученых. Для социально важных работников государство также разработало специальные программы, по которым можно получить субсидию на улучшение жилищных условий и использовать её в качестве первого взноса по ипотеке.
  • Военная ипотека. По этой госпрограмме государство обязуется выплачивать ипотеку за военнослужащих, участвующих в программе. Но для этого обязательно нужно служить по контракту и отвечать установленным условиям. Часть накоплений пойдет на первоначальный взнос, а остаток по кредиту государство продолжит уплачивать банку.
  • Программа «переезд». Она будет актуальна в том случае, когда вы хотите переехать из одного жилья в другое, но провести сделку продажи одной квартиры и покупки другой одновременно не получается. В этом случае банк дает вам деньги на покупку квартиры под залог старой на короткий срок с учетом того, что за 1 — 2 года вы продадите старое жилье и возместите долг банку. С процентами, конечно. И сумма кредита будет на несколько десятков процентов ниже рыночной стоимости вашего жилья.

Все эти субсидии могут использоваться в качестве первоначального взноса. Также вы можете следить за периодическими акциями от банков и застройщиков.

Других возможных вариантов получить ипотеку без первоначального взноса либо не существует, либо они слишком сомнительные. Например, застройщики не имеют права выдавать ипотеку и «согласование» с ним будет считаться незаконным.

Даже если у ипотеки не будет первоначального взноса, или если он перекроется, например, материнским капиталом, ипотека все равно остается кредитом, и доступна она далеко не всем. Банки выдвигают множество разных требований — кто-то больше, кто-то меньше, но большинство из них присуще всем банкам:

  • Возраст заемщика в диапазоне от 21 до 65 лет
  • Платежеспособность (официальное трудоустройство и так далее)
  • Гражданство РФ
  • Постоянная регистрация
  • Хорошая кредитная история

Дополнительно банки могут потребовать:

  • Определенный стаж работы (общий и на последнем месте)
  • Определенный уровень дохода
  • Пребывание в регионе получения кредита
  • Наличие мобильного/рабочего/стационарного телефона

В случае, если банк посчитает, что вы не сможете выплачивать кредит, вероятнее всего вам откажут в выдаче ипотеки.

Также банк никогда не выдает кредит «просто так» — для него важно получить с вас выгоду. Обычно процентная ставка по ипотеке варьируется в пределах 8-18% годовых.

При льготных программах ставка может быть ниже.

Ипотека без первоначального взноса в 2020 году: предложения банков

Для удобства мы поместили основные банковские предложения по ипотеке без первоначального взноса в сравнительную таблицу:

Банк Тип кредита Цель кредита Ставка Условия
Альфа-Банк Залог имеющейся недвижимости Квартира (готовая или в новостройке), дом, ремонт 13,99% — Сумма кредита не более 60% от стоимости жилья
— Возраст от 21 до 65 лет
— Общий стаж работы от года
— Стаж работы на последнем месте от 4 месяцев
— Не обязательна регистрация
— Может выдаваться иностранным гражданам
— Максимальная сумма кредита — 10 млн рублей
Кубань Кредит «Квартира для студента» Залог приобретаемой недвижимости Квартира в новостройке от 7,77 до 9,49% — Возраст от 18 до 70 лет
— Действует только в Краснодарском крае
— Заемщик или член его семьи должен проходить обучение
— Общий стаж работы от года
— Стаж работы на последнем месте от 6 месяцев
— Постоянная регистрация в регионе выдачи кредита
Сбербанк Под материнский капитал Готовая или строящаяся квартира от 5,9% — Возраст от 21 до 75 лет
— Можно использовать материнский капитал в качестве первоначального взноса
— Обязательное подтверждение доходов
— Общий стаж работы от года за последние 5 лет
— Стаж работы на последнем месте от 6 месяцев
Открытие Под материнский капитал Квартира в новостройке от 7,5% — Возраст от 18 до 65 лет
— Первоначальный взнос от 20% от стоимости жилья
— Обязательная регистрация
— Общий стаж работы от года
— Стаж работы на последнем месте от 3 месяцев
Дом.РФ Под залог имеющейся недвижимости Любая недвижимость от 9,3% до 11% — Возраст от 21 до 65 лет
— Постоянный доход
— Стаж работы на последнем месте от 3 месяцев
— Постоянная регистрация
— Дополнительно 4% к ставке до подтверждения целевого использования кредита

Также среди банковских предложений постоянно появляются новые, проводятся акции и так далее. Прежде чем оформлять ипотеку, важно изучить все актуальные предложения в вашем регионе, чтобы выбрать максимально выгодное для вас.

Запомнить

  1. Просто так получить ипотеку без первоначального взноса нельзя.
  2. Банки чаще всего потребуют имущество в залог.
  3. Предложений без первоначального взноса мало, так как банкам нет смысла рисковать своими деньгами.
  4. Можно взять потребительский кредит на оплату первоначального взноса, но тогда придется уплачивать сразу два кредита.
  5. Формальное завышение стоимости недвижимости — сложный, рискованный и незаконный вариант.
  6. Можно использовать государственные субсидии в качестве первоначального взноса.
  7. Застройщики не имеют права выдавать займы.
  8. Иногда могут проводиться акции — важно изучить все предложения перед оформлением ипотеки.
Оцените статью
Текст комментария

Комментариев нет, будьте первым кто его оставит